在日投资房产，收益回报主要来自于汇率收益、土地增值收益以及房产运营收入。汇率收益以及土地增值收益需根据当下的具体金融和土地市场价值来核算，年运营收益回报率约在5%左右，这其中需要扣除较小比例的房产税、管理费等费用，相较于国内一线城市的房产投资年运营收益回报率而言，这个数字仍是高出很多。

大阪是日本未来升值潜力最大的城市。在大阪买房投资，主要有以下几个优势：

1. 地理位置优越，经济潜力巨大

大阪作为日本第二大城市，地处关西地区中心，是连接日本东西部的重要枢纽。此外，大阪土地以御筋堂線为中轴线核心区域的土地价格已连续保持12年上涨。

2. 房价相对亲民，投资门槛较低

相比东京等一线城市，大阪的房价相对亲民，其核心区域房产价格仅是东京房产价格的60%，所以投资门槛较低，投资者可以用更低的成本购买到同样品质的房产。

3. 高租售比

全球城市租金回报排名前三名中，日本占了两个，大阪打败东京排名第一，首都东京排名第三。大阪平均租售比（5.91%），洛杉矶（5.80%），东京（5.76%），上海仅排名第19位（1.73%）。

4. 政策支持，全年可运营民宿

大阪作为民宿特区，全年可运营民宿的政策优势为投资者提供了更大的操作空间。而东京除大田区外，全年可实施民宿运营仅只有180天。

此外，大阪是日本著名的旅游胜地，拥有丰富的旅游资源，如大阪城公园、通天阁、心斋桥购物街等。这些景点吸引了大量国内外游客前来观光旅游，为民宿市场带来了源源不断的客源和租赁需求。

经营管理签证是日本政府为吸引外国人在日本进行商业活动而设立的一种长期居留签证。其申请条件主要包括：在日本设立公司，注册资本金不少于一定金额（通常为500万日元以上）；公司需要有实际办公场所和可持续的商业计划；申请人需证明有能力经营管理公司，并符合其他相关要求。

在日本买房，本身并不直接等同于可以申请经营管理签证。然而，通过购房并开展相关的商业活动，如经营民宿或设立公司等，确实有可能成为申请经营管理签证的一个途径。

如果您在日本购房后，计划利用该房产开展商业活动，如经营民宿或将其作为公司办公场所，那么您可以根据经营管理签证的申请条件进行准备。

日本在不动产购买方面对外国人没有国籍和居留权的限制。无论是个人还是公司法人，只要符合相关法律规定，都可以在日本购买房产，享有土地所有权，并承担与日本国民相同的税金。外国人拥有的房产，可以继续由外国人继承。

可以申请贷款。部分日本银行向外国人提供购房贷款服务，但贷款条件较为严格，通常要求借款人具有稳定收入、良好信用记录等。贷款额度一般为房产价值的50%-70%，贷款期限和利率根据具体情况而定。

此外，从专业的角度我们建议：如果您的资金充裕且对房地产市场有较为准确的判断，并且希望在出售时更加灵活，不受银行贷款约束，更快实现资金回笼，那么全款买房是一个不错的选择；如果您希望减轻资金压力并分散投资风险，那么银行贷款买房可能更适合您。

在中国，车库通常与房产一起出售。然而，在日本，公寓的车库一般不能买卖，而只能以月租的方式使用。

因此，购买公寓的价格里并不包括车库的费用。通常情况下，一户建会附带车库或停车位。但请注意，并非所有一户建都默认带有车库，这可能会因房产的具体情况和地理位置而有所不同。

在中国，交房时大多是毛坯房，业主需要进行自行装修。

而在日本，房产在交付前已经完成了装修，相当于精装修，只需添加家具和空调即可入住。对于投资出租用途，家具并非必需，因此可以迅速向外出租。

购房后，投资者可以选择自行管理或聘请专业管理公司进行管理。专业管理公司通常提供租赁管理、日常维护、税务申报等服务，能够减轻投资者的管理负担。但请注意，聘请管理公司会增加一定的成本。

在日购置的房产出租后，业主的权益与国内相比存在多方面的不同。这些差异主要源于两国在法律体系、租赁市场成熟度、租客权益保护以及税务处理等方面的差异。

其中比较显著的差异是对租客权益的保护，如：租客在退房时有义务将房屋恢复原状，这有助于保护业主的财产权益。此外，日本还设立了担保公司和担保人等机制，以确保租客能够按时支付租金，从而减轻业主的经济风险。

日本受地质板块影响，易发地震灾害和火灾事故等，因而日本对建房子时的建筑标准十分严谨。必需获取房屋所在城市市政府出具的房屋建筑许可才可建楼，且基本以矮楼木制建筑为主。

此外，日本多层建筑的抗震标准和新技术堪称世界前列！1983年以后建成的房产均符合日本建筑法规的抗震标准。业主在办理房产保险手续时，可以选择加入地震保险。万一发生地震以及因地震影响房产结构，保险公司会赔偿损失。

在日本，根据持有不动产的类型，缴纳的税费稍有差异。如果持有的是公寓，那么持有成本包括：固定资产税（固定资产税税额=固定资产税评价额*1.4%）、都市税（都市计划税税额=固定资产税评价额*0.3%）、火灾和地震保险（购入房产总价的0.2%）、物业管理费和房屋修缮基金（每月固定）；

如果持有的物业是一户建，那么持有成本则是固定资产税、都市税、火灾和地震保险，计税方式和上述计税方式一致，区别是无需缴纳物业管理费及房屋修缮基金。